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楼市18年一轮回12年上涨2年疯狂4年崩溃

发布时间:2021-01-07 19:25:09 阅读: 来源:带式过滤机厂家

最近,券商似乎又开始为地产商发言了。在“楼市小阳春”鼓舞下,寻找信贷增长的支撑,竭力想证明楼市调整即将结束。

然而,不但其论据站不住脚,“楼市小阳春”本身也有注水嫌疑。审计署日前公告称,由于银行把关不严,部分信贷资金未能注入实体经济。持续跟踪信贷流向的学者指出,不排除它们进入了楼市,且时间与“楼市小阳春”相合。

标普、穆迪均对中国房地产业展望负面。穆迪5月19日发布报告提出,政府对信贷严格限制,地产业所获无几,流动性将持续紧张。且因存货偏高,销售量回升不可持续,房价依然受压。

再看官方表态。近日,发改委国际经济综合研究室主任王海峰表示:“中国经济可能要经历三年,甚至五年左右的调整,房地产市场的调整周期可能会更长。”

显然,调整周期远未结束,楼市依然处于下行期。

● 比照18年房地产周期 离调整结束还有2年半

鉴史知今。既然讨论房地产行业周期,不妨先回顾一下过往的周期,总结经验。

哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家。他准确地预见了1992年英国房地产的崩溃以及眼下这轮英国房地产的崩溃。根据哈里森的研究,工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明,一个完整的房地产周期是18年左右,而且目前依然在起作用。

在这18年里,哈里森认为,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后再经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”)。最后是历时4左右的崩溃(图1)。

这一周期说是应验的。以美国房地产市场为例,1955年-1974年为一周期,1955年美国的房地产市场开始上涨,1962年经历了一个短期的恐慌性下跌;然后快速上涨到1972年见顶,下跌到1974年见底。1974年-1992年为另一周期,房价从1974年上涨到1981年中期,上涨了7年;然后下跌,1982年底见底;随后又上涨到1989年见顶,后面紧接着崩溃萧条,直到1992年。从1992年至今,又是一轮周期:房价从1992年上涨到2000年,调整1年左右,2001年又上涨到了2007年见顶,然后又再次下跌,预计2010年见底。

具体来说,前7年上涨,是由于经济刚从萧条中走出并开始增长,相应地房价也缓慢上升;其后5年,人们开始进行房地产市场投机买卖,房价快速上涨;再后2年,由于投机者和企业的追逐,过多的资金不断剧烈推高房价,从而演绎了崩溃前的疯狂。最后是泡沫的破灭,调整期需3年-4年。

上述过程与我国房地产行业相比照,是多么相似!上世纪90年代初,我国市场经济发展开始加快,房价开始慢涨。1997年经历亚洲金融风暴,下跌了一阵。随后又经历5年快涨。2005年-2007年的2年间,地产商和投机者竞相逐利,房价到达疯狂的巅峰。2007年底,泡沫破灭,调整开始,至今不过一年半。比照周期,则离调整结束至少还有2年半(图2)。

● 信贷增长并不能让楼市见底

尽管前辙历历在目,一些券商仍试图以中国的特殊性来为地产商开脱,提出在信贷增长的支撑下,我国楼市即将见底,复苏在即。

此类观点认为,本轮巨额的信贷投放,重要的是恢复了市场的信心,增加了货币的流通速度,从而刺激了经济的增长和物价的提高,也使得降息周期预期结束。

为增强说服力,他们将利率水平、经济增长预期与房地产周期相关联,提出在地产业萧条时,往往也是经济低谷时期,央行会采取降低利率、增加信贷等货币政策来刺激经济增长。此时较低的房地产价格和利率水平,会逐步带动房地产消费需求,推动房地产业复苏。而中国正处于这一时期。由此,他们得出了目前我国楼市调整见底的结论。

然而上述论证过程存在三个根本问题。首先,没有任何研究证明,房地产周期的底部与利率底部一定同期关联。哈里森的研究结果中没有这一点,招商证券通过分析我国70年代、80年代及90年代的数据,发现房地产周期底部与信贷无关,与利率底部也不一定相关。

其次,此轮信贷增长对房地产意义不大。穆迪5月19日在一份题为《中国房地产开发商:近期的市场回升未能为中国房地产行业减压》的报告中提出,政府严格限制信贷流向,除非是新开工项目,否则地产商们拿不到贷款,其可转债、土地金等问题无法融资,流动性将持续紧张(图3)。况且,即使新开工项目,银行的贷款也倾向谨慎。

● 地产商债务沉重

难随宏观经济起身

此外,虽然普遍预测我国经济今年会触底反弹,但这一复苏迹象,并非就意味着楼市会同期触底复苏。因为受累于前两年的疯狂逐利,地产商们普遍债务沉重,步履维艰。

穆迪分析师曾启贤分析,地产商的资产负债表流动性及财务状况仍然较弱,特别是仍须要在今年支付庞大土地金的开发商。而在2009年和2010年的债务偿还方面,他认为国内不少受评房地产开发商有较大的再融资需要,特别是国外债务。

穆迪高级信用评级主任蔡承业补充说,国际债券市场或国外银行也仍然缺乏流动性。而开发商的本地贷款较多,不但增加债券持有人的从属风险,同时减少在债券条款规限下可增加借贷的空间。

因上市地产商流动性恶化,已导致过去半年内超过一半的受评企业被调低评级或展望。蔡承业表示,通过融资需要和融资能力的状况分析,穆迪已确认若干上市地产商违约风险较高,其中几家更有大量外债在未来6至12个月内到期,风险敞口较高。

● 小阳春疑注水

销售上升不可持续

不甘于此?也许有人会寄望于销售复苏。但现实是,楼市小阳春(图4)或只是一场注了水的春梦,难再续。

审计署日前公告称,由于一些基层银行把关不严,部分信贷资金未能注入实体经济。那它们注入了哪里?中央财经大学中国银行(601988)业研究中心主任郭田勇持续跟踪了信贷流向,他表示,不排除部分资金流向了资本市场和房地产市场。从资本市场来看,股市的几次反弹足可证明。而房地产市场,“楼市小阳春”与一季度信贷增长的时间刚好相合。

随着监管层严控信贷流向,相信楼市很难再从信贷增长中偷偷分羹。而且,尽管利率下调在某种程度上刺激了购房需求,穆迪分析师曾启贤表示:“房地产价格持续受到压力,待售住房存货仍然偏高,因此近期成交量的回升不一定可以持续。”

至此,一些人期待楼市调整周期结束、很快复苏的愿望,恐怕终究落空。不仅如此,从官方表态来看,楼市下行期远未结束。近日,发改委国际经济综合研究室主任王海峰表示:“中国经济可能要经历三年,甚至五年左右的调整,房地产市场的调整周期可能会更长。”    本报记者 辛灵

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