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楼市两极分化加速房企投资转战三线城市机遇与风险并存

发布时间:2021-01-07 15:12:21 阅读: 来源:带式过滤机厂家

摘要: 随着目前全国楼市调控政策的层出不穷,楼市成交与房企投资热情也出现了明显的分化趋势。一二线城市的全面的收紧,不仅仅压迫了购房者买房热情,也限制房企的扩展的与发展。这也就导致了,越来越多的房企开始转向周边的三四线城市,狂吃地方政策红利。

随着目前全国楼市调控政策的层出不穷,楼市成交与房企投资热情也出现了明显的分化趋势。一二线城市的全面的收紧,不仅仅压迫了购房者买房热情,也限制房企的扩展的与发展。这也就导致了,越来越多的房企开始转向周边的三四线城市,狂吃地方政策红利。

三四城市平均土地溢价率高达46%

中原地产研究中心统计数据显示,今年以来截至5月23日,全国土地市场溢价率出现明显变化,一二线城市溢价率明显同比下调,特别是一线城市,21%的经营性用地溢价率已经是最近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%。

截至5月23日,全国土地出让金总额度排名中,超过300亿元的依然集中在一二线城市,但与往年相比,包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温,嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿元。

中国 指数 研究院指出,核心城市购房需求向城市群外围进一步扩散,镇江、肇庆等弱辐射城市成交面积及价格上涨显著;汕头、徐州等相对发达的三线城市受益于城市群整体行情带动,成交价格快速上涨。

一二线的土地供应已不能满足房企规模的扩张

房企规模越大,消耗越多,就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源,为了维持规模不断增长,房企们不得不四处争夺土地。

今年2月,旭辉通过公开土地拍卖以10.68亿元、5.91亿元拿下无锡惠山区钱桥洋溪河12号地块和9号地块。这是旭辉首次进入三线城市,其在年报中提到,强三线城市依靠产业和人口导入的优势,加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势,在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。

中骏置业在年报中表示,2017年,热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄,但成交价格仍可能维持在较高水平;三四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益,有望缓解去化压力。

此前,早已在三四线城市布局的房企已经尝到甜头。今年发力迅速的碧桂园正是得益于一二三四五线城市的全面布局,在每个时点都可以抢收红利,因此销售业绩良好。克 而瑞数据显示,2017年1月~5月,碧桂园流量销售金额2521.6亿元,暂时位列销售第一。从其2016年年报看,碧桂园新增土地储备规划面积中,一二线城市占比为22%,三四线城市占比为78%。

随着购买力的溢出效应不断显现,强三四线城市越来越成为房企谋求发展的必争之地。

房企投资转向是三四线城市机遇与风险并存

对于三四线战略,中梁地产集团董事长杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

严跃进表示,三四线城市的拿地成本相对较低,预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用,在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下,会放弃大城市的购地机会,转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松,所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。

此外,对于企业而言,强三线城市不仅拥有房价的红利,其周转速度也明显高于一二线城市,这个也成为诱惑的机会。

但从目前情况看,尽管三四线城市商品房价格不高,但与一线城市相比,其地价等成本要低得多,而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单。当地政府非常希望吸引外来的品牌开发商,通过引入先进理念和成功经验,拉动当地房地产行业的发展,因此土地、税收等优惠政策很多。

不过,对于房企来说,三四线城市也存在着不遵守游戏规则、政府工作效率低下和“换届风险”等问题。同时,三四线城市蛋糕小,没有规模发展的空间。在一二线城市做一个项目,获得的销售额和盈利规模相当于在三四线城市做多个项目。

据深圳控股年报,2016年,其深圳项目平均毛利率约为49.9%,其他一线城市平均毛利率约为36.1%,二线城市平均毛利率约为31.8%,而三线城市平均毛利率仅为11%。

中信建投指出,根据历史经验,一二线城市出现向上的拐点后,三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现,三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松,但宽松边际已经开始收窄。

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